L'hôtellerie économique française traverse depuis 2015 une compression structurelle de l'offre, dans un contexte où la demande se maintient sur ses niveaux pré-Covid. On a analysé Access Hotel 250, un fonds de repositionnement opérationnel sur le segment des hôtels économiques et super-économiques, géré par Balestra et adossé au groupe industriel Verdoso.

Alt Private – À destination des CGP, banquiers privés et family offices

L'écosystème : Verdoso, Balestra, Honpô

Avant d'entrer dans l'analyse du fonds, il est utile de distinguer les trois entités qui structurent la proposition.

Verdoso Investments SA est le sponsor et actionnaire de référence. Ce groupe familial indépendant est spécialisé depuis 1997 dans la transformation d'industries en restructuration. Il apporte le capital, la crédibilité financière et le dealflow issu de son historique dans le secteur immobilier et hôtelier. Verdoso gère 500 millions d'euros d'actifs toutes classes confondues, dispose de 100 millions d'euros de trésorerie, emploie 2 600 personnes et génère 620 millions d'euros de chiffre d'affaires via ses 14 participations en portefeuille.

Balestra est la société de gestion agréée par l'AMF (numéro GP-20240017, juillet 2024), adhérente de l'ASPIM. C'est elle qui gère le fonds, prend les décisions d'investissement et porte la responsabilité réglementaire vis-à-vis des souscripteurs. Son équipe réunit des profils issus de l'asset management immobilier.

Honpô est la société d'exploitation hôtelière du groupe Verdoso, créée en 2021. Elle n'est pas le fonds : c'est l'opérateur qui gère les hôtels au quotidien, une fois acquis par le fonds. C'est ce modèle d'exploitation internalisée qui constitue le cœur de la thèse opérationnelle d'Access Hotel 250.

Access Hotel 250 est le véhicule d'investissement lui-même : une SLP déclarée à l'AMF, dont les souscripteurs financent les acquisitions réalisées par Balestra et opérées par Honpô.

Honpô : l'opérateur hôtelier du groupe

Honpô gère aujourd'hui plus de 34 hôtels et plusieurs sont en cours d’acquisition pour une valeur brute de 90 millions d'euros et emploie 120 personnes, dont 10 au siège. L'EBITDAR estimé pour 2025 s'établit à 7,8 millions d'euros. Honpô vient de racheter la marque Balladin, qui va remplacer la marque Unisotel. L'équipe de direction est issue de l'exploitation hôtelière.

L'internalisation de l'exploitation permet à Balestra d'intervenir dès l'acquisition sur le management, la tarification et le taux d'occupation, sans délai lié à la mise en place d'un opérateur tiers. Cette configuration est structurellement différente de celle des fonds immobiliers hôteliers qui délèguent l'exploitation à des chaînes ou à des gérants indépendants. 

Le marché de l'hôtellerie économique : éléments de contexte

L'hôtellerie économique française connaît depuis 2015 une compression structurelle de l'offre. Entre 2015 et 2024, le stock de chambres classées 1 et 2 étoiles a perdu près de 48 000 unités, soit une contraction d'environ 10 % du segment (source : KPMG, L'Industrie Hôtelière Française en 2024). Cette évolution résulte d'une montée en gamme généralisée, de la pression des plateformes de location courte durée, et de difficultés de reprise : ces actifs demandent une expertise opérationnelle que les repreneurs classiques ne détiennent pas toujours.

Du côté de la demande, le taux d'occupation moyen du segment économique atteignait 63,5 % en 2024 (BNP Real Estate) et revient sur sa moyenne pré-Covid, alors que l'offre continue de se contracter. Ce déséquilibre offre/demande est documenté mais son ampleur future reste incertaine.

Sur le plan des rendements historiques, le segment économique et super-économique affiche depuis 2016 les niveaux les plus élevés parmi les classes d'actifs immobilières françaises : entre 7 % et 8 % en rendement net annuel, devant la logistique, les bureaux prime, l'hôtellerie généraliste et le résidentiel. Ces données historiques ne présagent pas des performances futures.

La philosophie d'investissement de Balestra

Balestra applique une logique de redressement opérationnel, à distinguer d'une stratégie de montée en gamme. L'objectif n'est pas de transformer des hôtels économiques en hôtels 3 étoiles, mais de les remettre en exploitation efficace sur leur segment. Cette approche suppose une maîtrise opérationnelle fine : des actifs mal gérés peuvent en effet revenir rapidement à leur niveau de performance potentiel, mais le succès dépend de la qualité d'exécution de l'opérateur.

Le cadre d'intervention s'articule en cinq étapes telles que définies par Balestra : 

• acquisition à prix maîtrisé, 

• travaux de repositionnement ciblés, 

• optimisation tarifaire et du taux d'occupation, 

• montée en puissance opérationnelle

• Puis valorisation à terme. Ce cycle est piloté en interne par Honpô.

La sélection des actifs cible en priorité les zones périurbaines bien desservies en transport, les hôtels proches des hubs d'emploi (zones industrielles, zones logistiques, abords de chantiers), et les établissements dont la sous-performance tient au management plutôt qu'à la localisation. La distinction entre ces deux cas n'est pas toujours aisée à établir à l'acquisition : c'est un risque d'exécution inhérent à la stratégie.

Le fonds Access Hotel 250

Stratégie et objectifs

Access Hotel 250 est un fonds professionnel déclaré à l'AMF, structuré en SLP de droit français. Il poursuit une stratégie de repositionnement opérationnel sur des hôtels économiques et super-économiques français (murs et fonds de commerce), avec une gestion internalisée via Honpô.

Les objectifs de performance sont les suivants :

• TRI net cible : > 12 % par an (net de frais)

• Revenus récurrents générés par l'exploitation dès la mise en gestion des actifs

• Plus-value à terme sur revente du portefeuille

La taille cible du fonds est de 30 millions d'euros, sur une durée de 5 ans + 1 an de prorogation possible. La période d'investissement couvre les premières années du fonds.

ESG et durabilité

Access Hotel 250 est classé Article 9 SFDR : la catégorie la plus stricte du règlement européen de transparence en finance durable, applicable aux fonds poursuivant explicitement des objectifs d'investissement durable.

Frais et structure de souscription

Le fonds est structuré autour de trois catégories de parts :

Les frais de commercialisation s'échelonnent entre 0 % et 6 %, entièrement à la main du distributeur. Une commission de surperformance de 20 % au-delà d'un TRI annuel de 7 % est prévue.

Prime d'égalisation : pour compenser l'effet de dilution des premiers souscripteurs lié à la constitution progressive du portefeuille, Balestra a mis en place un mécanisme de parts bonus dégressif par tranche de 100 000 € investis :

• Phase 1 (jusqu'au 31 mars 2026) : +6 parts

• Phase 2 (31 mars – 30 juin 2026) : +4 parts

• Phase 3 (30 juin – 30 septembre 2026) : +2 parts

• Après le 30 septembre 2026 : bonus terminé

Ce mécanisme constitue un avantage mécanique significatif pour les souscripteurs des premières phases.

Liquidité, fiscalité et éligibilité

Access Hotel 250 est un fonds fermé d'une durée de 5 ans + 1 an. Aucun rachat n'est possible dans le cadre d'un marché secondaire garanti. Les conditions de souscription et de rachat sont définies par les statuts.

Le fonds est éligible à l'assurance-vie luxembourgeoise.

Sur le plan fiscal, Access Hotel 250 offre un profil distinctif par rapport aux véhicules immobiliers classiques :

• Eligible au remploi 150-0 B ter CGI (sous conditions), ce qui le positionne directement dans le parcours patrimonial des cédants d'entreprise

• Exonération d'IFI (sous conditions)

• Plus-value exonérée d'IR ou d'IS sous conditions (pour les personnes morales soumises à l'IS : minimum 80 % de l'assiette exonérée, IS à taux réduit de 15 % applicable sur le reliquat)

• Parts D : personnes physiques soumises à l'IR, personnes morales exonérées d'IS sous conditions

Ce traitement fiscal est à comparer avec les SCPI (plus-value soumise à l'IR, IFI, non éligible au 150-0 B ter) ou les OPCI (régime du prélèvement forfaitaire unique, non éligible au remploi). Sur la dimension transmission/réinvestissement du produit de cession, Access Hotel 250 occupe une niche spécifique dans l'offre immobilière non cotée accessible aux CGP.

Exemples opérationnels : 

En l'absence d'un fonds précédent arrivé à maturité, le track record d'Access Hotel 250 s'appuie sur les réalisations documentées du club deal Verdoso et du fonds Access Hotel 150. Ces exemples permettent d'évaluer la réalité du modèle opérationnel avant tout engagement.

Hôtel à Colmar (club deal Verdoso) Acquisition auprès d'Accor Invest en septembre 2022 dans le cadre d'une cession de portefeuille. Changement de direction en janvier 2023. Démarchage des chantiers environnants au cours de l'année. Résultats : taux d'occupation doublé de 40 % à 80 %, EBITDA multiplié par 10, de 40 000 € à 400 000 € en run-rate. Changement d'enseigne en cours.

Ibis Budget Dunkerque (AH150) – Acquisition de l’actif pour 1,2 M€, portant le coût all-in à 1,356 M€, complété par 450 k€ de capex, soit un coût total de 1,806 M€. Le plan de création de valeur repose sur un programme de travaux de 502 k€ mené avec la marque Ibis Budget, principalement concentré sur les chambres (78 %), puis les parties communes (12 %), le gros œuvre (5 %) et les façades (5 %). Depuis l’acquisition, le taux d’occupation est passé d’une moyenne historique de 58 % à 68 % à juin 2025, avec un objectif de 75 % à fin 2026. Le prix moyen progresse de 58,5 € à 60,3 €, pour une cible de 60 €. Sur cette base, les objectifs à fin 2026 font ressortir un chiffre d’affaires de 755 714 € et un EBITDA de 258 116 €. Selon le plan d’affaires, l’opération viserait un TRI avant levier de 11,4 %, un TRI après levier de 28,9 % et un multiple après levier de 2,6x.

Les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Ces informations sont fournies à titre illustratif.

Accessibilité et conditions de souscription

Le fonds est réservé aux investisseurs professionnels au sens de l'article L533-16 du Code monétaire et financier, ainsi qu'aux distributeurs ayant signé une convention de partenariat avec Balestra.

• Ticket minimum : 100 000 € (parts A et D) ou 500 000 € (parts B)

• Véhicule : SLP déclarée à l'AMF 

• Classification SFDR : Article 9

• Indicateur de risque : SRI 3/7

• Durée : 5 ans + 1

• Zone : France

• Taille cible : 30 millions d'euros

• Éligibilité : assurance-vie luxembourgeoise, remploi 150-0 B ter CGI (sous conditions), personne physiques et personnes morales en direct

Points de vigilance pour le conseil

L'illiquidité totale. Access Hotel 250 est un fonds fermé. Aucune fenêtre de rachat ni marché secondaire n'est garanti. Le capital est engagé sur 5 à 6 ans. Cette contrainte doit être intégrée dès l'analyse patrimoniale initiale.

Le profil de risque opérationnel. La thèse de performance repose sur l'amélioration du taux d'occupation et des marges d'exploitation. La concentration sectorielle sur l'hôtellerie économique expose le fonds aux cycles de demande, à la saisonnalité et aux aléas de gestion. Les résultats peuvent différer des projections si les repositionnements opérationnels prennent plus de temps que prévu.

L'effet de levier. Le fonds peut recourir à une dette d'acquisition représentant environ 60 % du coût net des actifs. Ce levier amplifie la sensibilité aux baisses de valeur et aux hausses de taux : en cas de contre-performance, les pertes peuvent être plus que proportionnelles et conduire à une perte en capital.

La société de gestion jeune. Balestra a obtenu son agrément AMF en juillet 2024. Il s'agit d'une structure récente, même si les équipes disposent d'expériences individuelles significatives. L'absence d'historique de fonds arrivé à maturité est un facteur à intégrer dans l'analyse de risque.

La dépendance à l'écosystème Verdoso/Honpô. La performance du fonds est structurellement liée à la qualité d'exécution de Honpô en tant qu'opérateur. Toute dégradation de la plateforme d'exploitation aurait un impact direct sur les résultats du fonds.

La fiscalité. Les avantages fiscaux (remploi 150-0 B ter, exonération d'IFI, traitement des plus-values) s'appliquent sous conditions et sont susceptibles d'évoluer. Il convient de faire vérifier la situation par un conseil fiscal dédié avant toute décision d'investissement.

La prime d'égalisation. Le mécanisme de parts bonus est dégressif et s'arrête au 30 septembre 2026. Son montant doit être clairement expliqué au client, notamment dans sa logique économique de compensation de la dilution liée aux closings successifs.

En synthèse

Access Hotel 250 est un fonds de repositionnement opérationnel sur l'hôtellerie économique française, géré par Balestra et opéré via Honpô, la plateforme d'exploitation du groupe Verdoso. La thèse s'appuie sur un déséquilibre documenté entre une offre en contraction et une demande stable, un modèle d'acquisition à prix d'entrée bas, et un historique opérationnel sur 33 hôtels déjà en portefeuille.

Le profil du fonds se distingue dans l'univers de l'immobilier non coté CGP par plusieurs caractéristiques peu courantes en combinaison : éligibilité au remploi 150-0 B ter CGI, exonération d'IFI (sous conditions), classification Article 9 SFDR, et TRI net cible supérieur à 12 % sur un horizon court de 5 ans. La prime d'égalisation en vigueur jusqu'au 30 septembre 2026 constitue un avantage mécanique pour les souscripteurs des premières phases.

Ces caractéristiques s'accompagnent de contreparties à peser avec soin : société de gestion agréée depuis juillet 2024 sans fonds arrivé à maturité, concentration de l'exécution sur un opérateur unique (Honpô), effet de levier amplifiant les pertes en cas de contre-performance, et illiquidité totale sur la durée du fonds. Il s'adresse à des investisseurs professionnels disposant d'un horizon de 5 à 6 ans, avec une analyse patrimoniale préalable intégrant ces contraintes.

Cet article est rédigé à partir de documents commerciaux fournis par Balestra. Il est fourni à des fins strictement informatives et pédagogiques et ne constitue pas une communication promotionnelle, une offre ou une recommandation d'investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en actifs non cotés comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée. L'investissement comporte une exposition aux aléas du marché immobilier. FIA déclaré (non agréé) ; lire le DIC et les statuts avant toute décision. Se référer à la documentation réglementaire complète du fonds et au mémorandum fiscal avant toute décision d'investissement.