Les essentiels de l'infrastructure dans les marchés privés

Alt Private – À destination des CGP, banquiers privés et family offices

L'infrastructure occupe une place singulière dans l'univers des marchés privés. Elle ne se confond ni avec le private equity, dont la logique repose sur la transformation d'entreprises, ni avec l'immobilier, bien qu'elle partage avec lui certaines caractéristiques de revenus récurrents. Sa spécificité tient à la nature des actifs financés : des équipements essentiels au fonctionnement de l'économie, dont la demande est structurellement stable et dont les revenus sont souvent encadrés contractuellement ou réglementairement sur le long terme.

Dans un contexte marqué par la transition énergétique, la montée en puissance des besoins numériques et la contrainte croissante pesant sur les finances publiques, les besoins d'investissement en infrastructure atteignent des niveaux sans précédent. Les fonds privés jouent désormais un rôle central dans leur financement, aux côtés des États et des institutions publiques. Cet article présente les fondamentaux de la classe d'actifs, ses mécanismes, ses stratégies, ses rendements attendus et l'offre accessible aux clients des CGP aujourd'hui.

Ce que finance l'infrastructure privée

L'infrastructure regroupe des actifs physiques ou des plateformes remplissant une fonction d'utilité collective, souvent critiques à l'échelle d'un territoire ou d'une économie. Les grandes familles d'actifs sont les suivantes :

Énergie : réseaux électriques et de transport de gaz, parcs éoliens et solaires, infrastructures de stockage d'énergie, réseaux de recharge pour véhicules électriques. C'est aujourd'hui le segment le plus dynamique, porté par les politiques de décarbonation.

Numérique : data centers, tours de télécommunication, réseaux de fibre optique, infrastructures 5G. Ces actifs bénéficient d'une demande en forte croissance, alimentée par l'explosion du trafic de données et le déploiement de l'intelligence artificielle.

Transport : autoroutes à péage, ports, aéroports, réseaux ferroviaires. Il s'agit souvent d'actifs concessifs, liés à l'État par des contrats de long terme, qui génèrent des flux relativement prévisibles sur des horizons de plusieurs décennies.

Eau et environnement : réseaux de distribution et d'assainissement, traitement des déchets, gestion des eaux pluviales. Ces actifs sont généralement régulés et présentent une très forte stabilité des revenus.

Ce qui caractérise l'infrastructure en tant que classe d'actifs, c'est précisément la combinaison de l'essentialité des services rendus et de la durée des engagements contractuels. Ces deux éléments fondent la prévisibilité des flux, qui est au cœur de la proposition de valeur pour les investisseurs.

Un marché en forte croissance, porté par des besoins structurels

Le marché mondial de l'infrastructure privée dépasse aujourd'hui 1 000 milliards de dollars d'encours sous gestion et connaît une croissance soutenue depuis une décennie. Cette dynamique repose sur des facteurs de long terme qui devraient continuer à alimenter les besoins d'investissement pour les prochaines décennies.

Selon une étude du cabinet BCG, les besoins d'investissement en infrastructure à l'échelle mondiale sont estimés à 94 000 milliards de dollars d'ici à 2040, dont seulement 79 000 milliards seraient couverts par les financements publics et privés actuellement identifiés. Ce déficit, environ 15 000 milliards de dollars, représente précisément l'espace dans lequel les fonds privés interviennent, en complément des États qui ne peuvent financer seuls la totalité des besoins.

Trois grandes tendances structurelles expliquent cette dynamique :

La transition énergétique constitue le premier moteur. La décarbonation des économies européennes et mondiales implique une transformation profonde du mix énergétique, développement massif des énergies renouvelables, modernisation des réseaux électriques, déploiement des infrastructures de stockage, qui génère des besoins de financement considérables à horizon 2030 et 2050.

La croissance des besoins numériques, amplifiée par l'essor de l'intelligence artificielle, crée une demande sans précédent en data centers, bande passante et connectivité. La capacité de traitement et de stockage des données doit croître exponentiellement pour répondre aux nouveaux usages, ce qui ouvre des opportunités d'investissement importantes pour les gestionnaires spécialisés.

La modernisation des infrastructures existantes en Europe et aux États-Unis constitue le troisième pilier. Des segments entiers, transport, eau, énergie, ont été sous-investis depuis plusieurs décennies. Leur remise à niveau représente des besoins de financement que les États, contraints par leurs déficits, ne peuvent absorber seuls, laissant une place croissante aux capitaux privés.

Les stratégies d'investissement : Core, Core+, Value Add

L'infrastructure n'est pas une classe d'actifs homogène. Le spectre de risque et de rendement est large, et la stratégie d'un fonds détermine fondamentalement son profil de performance et son comportement dans une allocation. Il est essentiel de bien distinguer ces approches avant toute sélection.

Core

Les stratégies Core ciblent des actifs matures, régulés et contractualisés sur le long terme. Il s'agit généralement d'infrastructures bénéficiant d'une position monopolistique ou quasi-monopolistique dans leur bassin de service, réseaux électriques, autoroutes à péage, aéroports établis, réseaux d'eau et d'assainissement. Les revenus sont encadrés par des tarifs réglementés ou des concessions de service public, ce qui assure une forte visibilité sur les flux de trésorerie.

Ces stratégies génèrent historiquement des rendements situés entre 6 et 9 % par an, avec une volatilité contenue. La majorité du retour provient de distributions régulières, dividendes ou remboursements partiels, ce qui confère à ces actifs un profil relativement défensif dans un portefeuille diversifié.

Core+

Le Core+ conserve les caractéristiques fondamentales de l'infrastructure, actifs réels, revenus contractuels, mais introduit des leviers de création de valeur supplémentaires : optimisation opérationnelle, extension de capacités, amélioration de la qualité de service ou repositionnement commercial.

Les actifs typiques incluent des data centers avec des baux courts, des tours de télécommunication, des aéroports régionaux exposés à un risque de trafic, ou des réseaux de fibre dans des zones moins régulées. La visibilité sur les flux est légèrement inférieure à celle du Core pur, en contrepartie d'un potentiel de rendement plus élevé.

Les performances attendues se situent généralement entre 8 et 10 % par an, combinant revenus courants et appréciation en capital.

Value Add

Les stratégies Value Add reposent sur une approche plus active : développement de nouveaux projets, agrégation d'actifs fragmentés en plateformes cohérentes, structuration d'actifs en phase de transformation ou de modernisation. Le risque d'exécution est plus élevé, car la création de valeur dépend de la capacité du gestionnaire à mener à bien des projets complexes dans des délais souvent contraints.

Ces stratégies ciblent des rendements typiquement situés entre 10 et 14 % par an, avec une part de la performance liée à l'appréciation en capital plutôt qu'aux seuls revenus courants.

Opportunistic

Les stratégies opportunistes représentent le segment le plus risqué de l'univers infrastructure. Elles incluent des projets en phase de construction (greenfield), des actifs en difficulté nécessitant une restructuration significative, ou des investissements dans des marchés émergents. Les rendements visés peuvent dépasser 15 à 20 % par an, mais le niveau de risque opérationnel, de construction et de marché est sensiblement plus élevé. Ces stratégies sont peu représentées dans les fonds accessibles en format retail.

Greenfield vs Brownfield : une distinction structurante

Au-delà de la classification par niveau de risque, les investissements en infrastructure se distinguent selon leur stade de développement.

Les projets greenfield correspondent à la création de nouvelles infrastructures, conception, construction, mise en service. Ils offrent un potentiel de rendement supérieur, mais supportent un risque de construction, des délais de développement longs et une absence de flux pendant la phase de réalisation.

Les projets brownfield portent sur l'acquisition d'infrastructures existantes, avec ou sans stratégie d'amélioration. Ils s'appuient sur un actif opérationnel et un historique de performance documenté, ce qui réduit significativement le risque d'exécution. Pour les fonds distribués en retail, l'exposition brownfield est largement dominante, ce qui est cohérent avec les exigences de stabilité et de prévisibilité des revenus.

Pourquoi intégrer l'infrastructure dans une allocation ?

L'infrastructure présente un ensemble de propriétés qui justifient sa place dans une allocation patrimoniale de long terme, au-delà de la simple recherche de performance.

Prévisibilité des flux. Contrairement au private equity ou au venture capital, une part significative du rendement de l'infrastructure provient de distributions régulières, indexées sur des contrats de long terme. Cette caractéristique est particulièrement pertinente pour des clients en phase de décumulation ou dont l'allocation est structurée autour d'objectifs de revenus.

Décorrélation par rapport aux marchés cotés. La valorisation des actifs d'infrastructure repose sur des modèles d'actualisation des flux futurs, pas sur les fluctuations quotidiennes des marchés financiers. Cette propriété en fait un outil de diversification effective dans un portefeuille combinant actifs cotés et non cotés.

Protection contre l'inflation. La majorité des contrats d'exploitation d'infrastructure intègrent des mécanismes d'indexation sur l'inflation (IPC, PPI). Dans un environnement où la trajectoire des prix reste incertaine, cette caractéristique contribue à préserver le pouvoir d'achat des rendements sur le long terme.

Exposition aux grandes transformations économiques. Investir en infrastructure, c'est s'exposer directement à la transition énergétique, à la révolution numérique et à la modernisation des réseaux, des tendances portées par des politiques publiques de grande ampleur et des dynamiques de marché séculaires.

Sur le plan des performances, le TRI à 10 ans de l'infrastructure privée française s'établissait à 12,2 % à fin 2024 selon les données de France Invest, à comparer avec 8,6 % pour le Venture & Growth Capital sur la même période. Ces chiffres méritent d'être lus avec précaution, biais de sélection, différences de millésimes, niveaux de levier variables, mais ils illustrent la capacité de la classe d'actifs à délivrer des performances attractives avec une volatilité contenue sur longue période.

Les gérants et l'offre disponible pour vos clients

Les grands acteurs internationaux

À l'échelle mondiale, quelques gestionnaires concentrent l'essentiel des encours et des capacités de déploiement sur des projets d'envergure :

Blackstone Infrastructure, Brookfield Asset Management, Macquarie Asset Management, KKR Infrastructure et EQT Infrastructure figurent parmi les acteurs de référence, capables d'opérer sur toutes les géographies et tous les segments de la classe d'actifs.

Les gérants français spécialisés

Le marché français dispose également d'une offre de gérants reconnus, souvent positionnés sur des segments spécifiques :

Antin Infrastructure Partners est l'un des gérants d'infrastructure indépendants les plus importants d'Europe, avec une expertise couvrant les télécoms, l'énergie, le transport et les services aux collectivités.

Ardian Infrastructure gère une franchise infrastructure établie, principalement positionnée sur des actifs Core et Core+ en Europe, avec une approche axée sur la gestion de long terme.

Mirova Energy Transition & Infra (spin-off de Natixis AIM) est spécialisé sur les infrastructures de la transition énergétique — énergies renouvelables, efficacité énergétique, mobilité durable.

Meridiam est un gestionnaire de référence sur les partenariats public-privé et les infrastructures à impact, avec une présence dans plus de 25 pays.

InfraVia Capital Partners intervient principalement sur les segments Core et Core+ en Europe, avec une attention particulière aux infrastructures numériques et énergétiques.

AXA IM Alts dispose d'une plateforme infrastructure de grande taille, couvrant les actifs réels au sens large, avec des véhicules dédiés à différents profils de risque.

Vauban Infrastructure Partners (filiale de Natixis IM) se positionne sur des actifs Core et Core+, avec une approche orientée rendement et préservation du capital.

SWEN Capital Partners gère des stratégies infrastructure centrées sur la transition énergétique et les actifs à impact.

Les fonds accessibles en retail

L'essor des ELTIF 2.0 et des véhicules semi-ouverts a considérablement élargi l'offre accessible pour les clients des CGP. Le tableau ci-dessous présente les principaux fonds disponibles sur le marché retail français à date, classés par ticket d'entrée :

• AXA Avenir Infrastructure — AXA REIM, FCPR, ticket à partir de 5 000 €. Exposition : digital, ENR, transport, eau, déchets, social.

• GF Infrastructures Durables — Infranity / Generali, SLP ELTIF, ticket à partir de 10 000 €. Exposition : télécoms, transport, ENR, déchets.

• Eiffel Infrastructures Vertes — Eiffel Investment Group, FCPR, ticket à partir de 10 000 €. Exposition : solaire, éolien, bornes de recharge, biogaz, data centers.

• Private Infrastructure Opportunities ELTIF — BlackRock, SCA ELTIF, ticket à partir de 125 000 €. Exposition : transport, logistique, ENR, télécommunications.

• SWEN Exclusive Infrastructures 2 — SWEN Capital, FPS, ticket à partir de 125 000 €. Exposition : ENR, méthanisation, logistique, mobilité durable.

• Private Stars Selection 3 — FundRock / Cedrus, FPCI (fonds de fonds), ticket à partir de 100 000 €. Exposition : énergie, transport, télécom et private equity classique.

• European Infragreen V — RGREEN Invest, FPCI, ticket à partir de 100 000 €. Exposition : énergies renouvelables.

Source : Ramify

Quelques observations sur cette offre :

Les fonds à ticket réduit (5 000 à 10 000 €) proposent des rendements cibles modestes, cohérents avec une exposition Core à Core+, souvent orientée ENR et actifs régulés. Ils sont particulièrement adaptés aux clients patrimoniaux cherchant à diversifier progressivement leur allocation en non coté.

Les fonds à ticket plus élevé (100 000 € et plus) offrent des cibles de rendement supérieures, avec un positionnement plus actif, Value Add, fonds de fonds ou concentration sectorielle. Ils s'adressent à des investisseurs avertis, avec une capacité à immobiliser le capital sur un horizon de 8 à 12 ans.

Comment sélectionner un gérant infrastructure ?

La sélection d'un fonds infrastructure repose sur des critères différents du private equity classique. Plusieurs points méritent une attention particulière dans le processus de due diligence.

Le positionnement effectif sur l'axe Core / Value Add. Le marketing d'un fonds reflète rarement avec précision son positionnement réel. Il faut analyser la composition du portefeuille, la nature des actifs détenus et les leviers de création de valeur réellement activés pour comprendre où se situe le profil de risque effectif.

La profondeur de l'équipe opérationnelle. Dans les stratégies actives, la capacité à gérer des actifs complexes en direct, et non simplement à les acquérir, est un facteur déterminant de performance. Un gérant Value Add sans équipe opérationnelle intégrée présente un risque structurel que la seule qualité du deal sourcing ne peut compenser.

La présence locale dans les géographies cibles. L'infrastructure est une classe d'actifs profondément ancrée dans ses contextes réglementaires et politiques locaux. Un gérant disposant d'équipes et de réseaux dans les pays où il investit présente un avantage concurrentiel significatif sur la sélection des actifs et la gestion des risques.

Le track record sur des millésimes comparables. Le développement rapide du marché depuis 2015 a attiré de nombreux nouveaux entrants. Il convient de distinguer les gestionnaires disposant d'un historique couvrant au moins un cycle de marché complet de ceux dont le track record est limité à la période de taux bas et de forte compression des rendements.

La structure de liquidité et les mécanismes de sortie. Dans le cadre des fonds ELTIF 2.0 semi-ouverts, les conditions de sortie varient significativement d'un produit à l'autre : période de détention minimale, fréquence des fenêtres de rachat, délais de préavis, plafonds de remboursement. Ces paramètres doivent être analysés avec précision et communiqués clairement aux clients avant toute souscription, en s'assurant que leur profil de liquidité est compatible avec les contraintes du fonds.

En synthèse

L'infrastructure privée s'impose aujourd'hui comme une composante à part entière des allocations long terme, au même titre que le private equity ou la dette privée. Elle offre une combinaison de prévisibilité des flux, de décorrélation et d'exposition à des thématiques de transformation structurelle de l'économie qui lui confère une logique propre dans un portefeuille diversifié.

Pour autant, elle n'est pas monolithique. La distinction entre un fonds Core à faible risque et une stratégie Value Add à forte intensité opérationnelle est aussi marquée que dans d'autres classes d'actifs privés. Le rôle du conseiller est d'appréhender ces nuances et de les traduire en choix cohérents avec le profil de risque, l'horizon d'investissement et les besoins de liquidité de chaque client.

Nous présentons régulièrement les fonds accessibles pour vos clients et les analyses de gérants sur Alt-Private.com.

Cet article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Tout investissement en actifs non cotés comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Les rendements mentionnés sont des objectifs et ne constituent pas une garantie.